关于加强农村宅基地管理和审批工作的实施意见（试行）

云台街道办事处、各相关部门和单位：

为加强农村宅基地管理，优化农村宅基地审批，保护农民合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《江苏省土地管理条例》《关于加强和规范农村宅基地管理工作的通知》（苏农经〔2020〕11号）和《关于加强和规范农村宅基地管理工作的通知》（连农〔2020〕168号）等相关法律法规和政策规定，结合景区实际，现就加强和规范农村宅基地管理和审批工作制定实施意见如下：

一、指导原则

（一）严格落实农村宅基地“三权分置”。农村宅基地是指农村村民建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、超出宅基地范围占用的空闲地等土地。其中农村村民是指本村集体经济组织成员。依据“三权分置”原则，农村宅基地归本村集体经济组织成员集体所有；农村集体经济组织成员依法享有申请使用宅基地的权利，称为宅基地资格权；依法通过分配、继承、租赁、购买、置换等方式获取的，对宅基地使用和对地上建筑物占有、使用、收益、分配的权利称为宅基地使用权。

（二）鼓励节约集约利用农村宅基地。新增宅基地选址应坚持节约、集约利用的原则，充分利用原有宅基地和空闲地。坚持规划先行，云台街道应当根据农村人口数量和增长趋势，宅基地使用现状和使用指标等，综合考虑各项农村发展用地需求，科学编制村庄规划，统筹安排宅基地用地规模，满足合理宅基地用地需求。

城镇开发边界之外的村庄，在城镇国土空间规划、村庄规划的基础上，通过村庄整治、废旧宅基地腾退等多种方式增加建设用地计划指标、宅基地使用空间。城镇开发边界内的村庄，可通过“统规统建”、“集中统建”、“多户联建”等方式建设农民公寓、农民住宅小区改善农村村民住房条件。

（三）严格落实土地用途管制。农村村民建设住宅，应当符合经依法批准的国土空间规划（镇村布局规划、村庄规划），未编制村庄规划的不得审批宅基地。不得占用永久基本农田。涉及占用农用地的，应当依法先行办理农用地转用审批手续。

严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

（四）严格落实“一户一宅”规定。农户是以户为单位的农村村民，一户只能拥有一处宅基地，每户宅基地不得超过一百三十五平方米；农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建造住宅的，应严格遵守“建新拆旧”的要求，将原有宅基地交还给村集体。

（五）保障农村居民合法权益。有序开展完善农村集体经济组织成员资格认定、农村宅基地使用权确权登记颁证及农房利用现状调查，并以此为基础依法保护农村村民宅基地资格权、使用权。积极引导农户到新型农村社区安置居住，鼓励进城落户或拥有闲置宅基地使用权的农户依法自愿有偿退出宅基地。不得以各种名义违背农村居民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”，不得以各种理由强制农户退出宅基地，包括以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件。

二、职责分工

按照“区级主导，街道主责，村级主体”的农村宅基地管理机制，夯实参与宅基地管理的街道相关部门的具体责任，加强和规范农村宅基地的审批和管理。

（一）社会事业局。负责建立健全宅基地分配、使用、流转等管理制度和协调宅基地违法建设查处工作，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况调查，定期向同级自然资源部门通报农民建房新增建设用地需求；参与编制国土空间规划（村庄规划）。

（二）市自然资源和规划局景区分局。负责国土空间规划，土地利用计划的编制和指导工作，扎实推进农村宅基地使用权确权登记工作。根据社会事业局提供的农民建房新增建设用地需求，统筹安排新增建设用地计划指标，保障村民住宅需求。依法办理农用地转用审批手续，未利用地的土地用途转用审核、报批等相关工作。

（三）行政审批局。制发《乡村建设规划许可证》。

（四）建设局。负责指导农房建设风貌管控，农房风貌应与当地自然环境相协调，体现当地文化特色，加强指导农房建设质量和安全管理。

（五）云台街道。要切实履行属地责任，明确农村宅基地管理工作重心在基层。承担起宅基地审批和日常监督管理的职责，制定宅基地管理实施细则，充实力量，健全机构，确保工作有人干、责任有人负。优化审批流程，负责好农户宅基地申请的初审、联审、审批、事前事中事后监管、验收、违法建设查处及纠纷处理等工作，对违法建设依法进行拆除。指导村级组织完善宅基地民主管理，健全宅基地申请审核相关制度，公开、公平、公正地使用宅基地。负责村庄规划编制工作。

（六）村集体经济组织和村民委员会等村级组织。可通过村规民约等方式，完善宅基地民主管理有关制度；负责宅基地申请资格审查、公示；协助街道办事处及区相关部门做好农户宅基地审批管理、纠纷处理等工作。

三、审批流程

（一）农户申请。农户申请宅基地应符合以下条件：

1．无宅基地的；

2．非独生子女，因子女结婚等原因确需分户而现有宅基地低于分户标准的；

3．因夫妻离婚，一方为非独生子女且未享受过宅基地，并回原居住地生活而新形成的农村居民户；

4．现住房影响镇村建设规划或因公共利益需要而征收征用，需要搬迁重建的；

5．符合政策规定迁入村集体组织落户成为正式成员且在原籍没有宅基地的；

6．因自然灾害等原因导致现有住房损毁或不适宜居住，需恢复重建或搬迁新建的；

7．房屋属于危旧住房需翻新重建的，建房手续参照宅基地建房审批手续申请办理。

有下列情形之一的，宅基地申请驳回，不予批准：

1．申请人非村集体合作经济组织成员；

2．户籍关系由外地转入的“空挂户”、“靠挂户”及整户成员的户籍迁入其他地区的“走空户”。

3．宅基地存在土地权属纠纷未经法律程序处理完毕的；

4．拟用地被列入征收范围的或者申请人原有住房、宅基地征收征用已得到安置的；

5．出卖、出租、赠与宅基地后，再重新申请宅基地的；

6．以所有家庭成员作为一户申请宅基地后，不具备分户条件而以分户为由申请宅基地的；子女分户，原有宅基地面积已达到分户后各户限额标准总和的；

7．其他法律法规、政策规定不符合宅基地审批建房条件的。

符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村级组织提出农村宅基地和建房（规划许可）书面申请。申请时应提供以下材料：

1．农村宅基地和建房（规划许可）申请表；

2．申请人身份证复印件、结婚证复印件、所在家庭户口簿复印件；

3．农村宅基地使用承诺书；

4．拟用地建房相邻权利人意见书；

5．农房设计图要件；

6．其他证明宅基地申请资格的材料。

（二）村级审查。村级组织收到农户申请后，应提交村级组织会议讨论通过，并将申请人、申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层数、高度和面积等情况，经四邻签字同意后，在本小组范围内公示，公示时间不得少于7日。公示无异议或异议不成立的，村级组织对农户申请材料、村级组织会议记录、公示等材料组织审查；讨论不通过或异议成立的应书面告知申请人理由。

村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合国土空间规划（镇村布局规划、村庄规划）、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查通过的，由村级组织主要负责人和街道包村点长审核后，在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》上签署意见并报送街道审批机构。

（三）部门联审。街道应当设立由办事处主要负责人负责、相关人员参加的农村宅基地审批管理机构（以下简称审批机构），并在便民服务中心开设窗口，具体负责农村宅基地和建房规划许可审批等日常工作。审批机构在接收村级组织报送的材料后，应在3个工作日内检查材料是否齐全、内容格式是否符合要求等。材料齐全且内容无误的，告知申请的村级组织，视为受理；材料存在错误或遗漏的，及时联系提交申请的村级组织，一次性告知需补齐完善的材料，并要求在5个工作日内补齐，逾期视为放弃申请。

街道审批机构应在受理申请后填写《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》，确定涉及的相关部门，并把申请材料分送至街道同级具有自然资源和规划、农业农村和涉及的其他职权的部门进行审查。其中自然资源和规划部门负责审查用地建房是否符合国土空间规划（镇村布局规划、村庄规划）、用途管制要求，是否涉及占用农用地、是否需办理农转用审批手续等；农业农村部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、农村宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村级组织审核公示等；涉及的其他部门根据部门职责进行审查。审批机构应组织相关各部门进行书面及现场审查，并制作《宅基地坐落平面位置图》，勘察人员和制图人对所负责的勘察结果负责并在勘察笔录上签名。审查时间原则上不超过10个工作日，若在期限内不能完成的，可以延长至15个工作日。审查通过后，街道及涉及的部门在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》上签署部门意见并签字盖章。

（四）街道审批。根据各部门联审结果，由审批机构对农村宅基地进行审批，对占用农用地的办理农用地转用审批手续，符合要求的制作《农村宅基地批准书》；提交管委会制发《乡村建设规划许可证》。上述过程不应超过10个工作日，完成后由审批机构将相关材料送达当事人。若根据联审结果，申请人不符合条件的，由审批机构制作《不予许可决定书》，说明不予许可的理由及申请人可获得的救济途径。

自审批机构受理申请至审批结束原则上不超过45个工作日，若有特殊情况需书面告知申请人理由及延期时间。

街道应当建立农村宅基地用地建房审批管理台账，将有关资料归档留存，及时将审评（批）情况报区社会事业局、行政审批局进行备案。

四、验收监管

（一）严格验收。全面落实农村宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场“三到场”要求，并做好图片及文字记录留存。农户建房完工后，审批机构应组织相关部门进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求建设住房，是否履行拆除旧房且原宅基地交还集体等承诺，并在10个工作日内制作《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》送达申请人。通过验收的农户可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。

（二）依法收回。若出现以下情形，村级组织可收回原宅基地，并报审批机构备案：一是农村集体经济组织成员经批准易地新建住宅或集中上楼居住的；二是农户消亡且宅基地上住宅无人继承的；三是被继承的宅基地坍塌、拆除或被鉴定为D级危房无法正常使用的；四是宅基地批准建设后2年内未开工建设的，因特殊情况经街道同意延期建设的除外；五是法律法规和省市区规定的其他情形。

（三）全程管理。街道应建立农村宅基地动态巡查制度，做好日常监管、巡查工作，对于宅基地违法行为做到早发现、早处理。要加强对宅基地申请、审批、使用的全程监管，利用“线上+线下”的方式落实村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式“五公开”制度。应充实宅基地队伍工作力量，安排工作经费，建立村级宅基地网格巡查管理体系。村级组织应明确1—2人兼任村级宅基地协管员，协助开展农村宅基地审批管理、宅基地违法案件查处等相关工作。

将未批先建、骗取批准、违建超占、建新后应拆旧不拆旧等违法违规行为纳入社会征信系统，将相关失信行为记入个人信用记录。探索开展街道综合执法、多部门联合执法，形成区级指导，街道主导，村级配合的综合执法格局。

坚决杜绝农村宅基地管理和审批工作过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害村民合法权益的行为，一经发现要依法严肃追责。

附件：1. 农村宅基地和建房（规划许可）申请表

2．农村宅基地使用承诺书

3．农村宅基地和建房（规划许可）审批表

4．乡村建设规划许可证

5．农村宅基地批准书

6．农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

7．农村宅基地审批流程

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 市云台山风景名胜区管理委员会

　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　2024年11月1日

附件.pdf

http://yts.lyg.gov.cn/ytsfjqgwh/zcjd/content/b18b2012-87fc-4edd-884b-d26e3cff8c94.html解读